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新房市场开发进入徘徊阶段,房企寻求新的开发模式

来源:北京商报 2019-05-17

随着一线城市新增用地供应的逐年减少,新房市场开发逐渐进入徘徊阶段,城市结构的调整也带来了产业结构的重塑和人口结构的改变,旧改、存量升级为核心的城市更新开发模式渐成主流。近年来,全国各大房企也将存量资产改造看做业绩新的增长极,一些知名城市改造项目也正在不断涌现。随着开发商将一座座城市更新项目改造升级的完成,原来老旧的厂房、商业、写字楼、酒店又开始焕发生机,甚至成为网红打卡的胜地。


50家房企扎堆


随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展,我国一线城市二手房成交总量已经超过新房成交量。与此同时,一线城市核心区,甚至近郊区域的新增供应量已越来越少,新建商品房主要集中在城市远郊区。土地供应的稀缺将房企目光向存量改造市场转移的同时,政府的支持也给城市更新领域带来机遇。


据相关机构的不完全统计,目前全国实施旧改、推出旧改的大中城市在20个以上,而介入旧改的大中型开发商则在50家以上。


存量必修课


土地供应持续下滑和诸多政策的限制让新房市场空间日趋收窄,在存量资产上做文章,开始成为很多开发商的必修课。刘肖认为,在北京人口达千万、地产行业规模达千亿下,出现了副中心的重大搬迁战略以及雄安新区的规划建设。整个城市的产业结构在重塑,人口结构发生变化,整个产业结构的核心分布都会发生变化,这都给企业存量资产改造带来了巨大的机遇。


除万科外,越来越多的房企和机构也开始关注存量更新市场。在城市更新的众多细分市场中,有聚焦棚户区片区改造开发的企业,如:首开提出“城市复兴官”计划;有专注新材料、新技术研发的企业;有优客工场、氪空间等聚焦改造低坪效空间的联合办公企业;也有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业等。城市综合体开发运营拥有丰富经验的央企,也已把旧改、片区运营能力作为核心能力向更多的城市输出。


100来个章的考验


开发城市更新领域绝非一蹴而就。一位行业资深人士指出,企业涉足旧改项目,首先是资产收购和并购能力,繁复的手续也是一大难题。


对于房企而言,产品营造能力也是关键。事实上,存量焕新的新形势下,政府如何在有限的用地上实现经济活力和社会宜居性的同步提升,开发商又探索出适合自身“资产运营+资本运作”的有效模式,都面临着操作层面的挑战。


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