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发展潜力是房企投资昆明的重要原因 昆明旧改是建设重点

来源:蜗牛家 2019-05-17

昆明是一个让开发商“又爱又恨”的城市。根据近年来昆明的规划和发展来看,一方面是投资潜力大、值得长期深耕布局,是房企长期看好的城市之一。另一方面是市场化机制尚未完善,投资环境较为复杂。本文将核心围绕昆明的主要出地方式——旧改,来看它投资环境存在的复杂性,当然,关键是房企的投资应对策略。无论从城市面建设还是房地产发展,我们给昆明的定语是:长期可期、徐徐展开。

1、城市战略定位高,规划尺度大。

昆明是我国面向东南亚南亚的核心门户城市,承担着交通枢纽、国际贸易中心、金融中心、旅游文化中心等战略职能。城市的规划建设上框架拉的比较开阔,高铁站距离市区20多公里。从定位和框架可以看出发展的尺度和决心,接下来需要的是时间。

2、自然资源的稀缺性,长期吸引大量的人口流入、置业流入。

昆明得天独厚的自然条件,让它成为国内最负盛名的旅居城市,具备堪比战略核心城市的人口吸附力。除了对周边县市、省内地州具备极强的吸附力,对全国范围的吸附也非常明显。从常住人口看,市区每年净流入人口10万左右;从置业人群比例来看,外地购房客占到40%。昆明长水机场旅客吞吐量位居全国第六。

3、市场容量近两千万方,逐年稳步提升。

从商品房成交面积看,昆明的市场容量是一个可观的数字,近十年都是千万级,呈逐年稳步提升态势。2018年已接近2000万方,这在我们研究的14个单核城市中仅次于长沙位于第二。城市发展徐徐展开,投资潜力长期可期。我们与多家房企投资条线的高管交流时,他们对昆明都持长期看好、尝试多元化拿地、积极把握机会进入或加仓。甚至认为昆明将成为整个西南片区的主战场。

但是目前而言,开发商在昆明投资布局,多多少少都有些头疼的地方。首先自然是竞争激烈、一地难求。其次是与主要靠旧改出地有关,虽然整个土地市场基本上已由非市场化向市场化过渡,或还存在一些微妙、复杂,尤其对于准备进入的房企,功课需要提前做足,避免“水土不服”。从2008年国家开始大力推进棚改以来,昆明实施棚改的力度一直都很大。一共有385个城中村连片改造项目,启动两百余个。旧改成为近几年的主要供地来源。

发展潜力是房企投资昆明的重要原因 昆明旧改是建设重点

与其他城市相比来看,昆明的旧改呈现两个特点:

一是土地资源分散,有很多大小“地主”。城中村改造刚开启时,政府动员社会资本参与旧改,除了政府平台公司,本土的龙头房企和许多小企业,都在参与旧改的过程中储备了大量项目。它们是目前市场上掌握大量一级土地资源的主体。

二是旧改推进缓慢。目前尚未启动改造的城中村有近一半,并且已启动的旧改项目中,仍有大量长期处于一级整理状态,推进缓慢,城市面貌较差,春城昆明因此被揶揄为“村城”。一方面由于国资平台本身的机制问题、流程问题,以及大量小开发企业开发能力欠缺的问题,导致土地已经在手上,但长期没有实质性推进。现在有很多旧改地块是十几年前就已经推出的。

另一方面,随着主城区房价快速上涨,出现很多难以调节的村民的“表外诉求”,拆迁成本越来越高,难度越来越大,多项目进程搁置。对外来房企而言,土地市场资源分散和大大小小的历史遗留问题、拆迁难题,会大概率带来沟通时间长、成本不可控、整个周期拖长的问题。

由于还有近200个城中村尚未启动改造,未来五年旧改仍是主要的供地来源。这些项目占据了绝对的区位优势,“一旦整理出来,一块地能抵外围好几块地”。随着市场化机制不断完善,越来越多的房企进入昆明,它们在拿地渠道上的探索,值得研究和借鉴。

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