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商业地产去库存形势严峻,三大难题待解

来源:新华网 2019-06-25

商业地产等非住宅去库存形势比住宅越加严峻,关于商改租,市场虽然普遍认为潜力巨大,但是实施起来却很艰难:在政策鼓励商改租之后,执行层面缺乏配套政策,有的亏本运营难以为继,多数项目无人接手。


二线城市商业地产库存高企


据国家统计局和地方统计部门数据,近三年我国商业地产库存整体居高不下,去化缓慢,供过于求的矛盾不断加剧。


统计机构的数据还显示,商业地产已经连续几年销售下滑,导致投资和开工面积也在连续下滑。据国家统计局数据,2018年,全国办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。


在近年来户口放开力度最大、人才吸引数量最多的二线城市,商业地产的泡沫也并没有被吸收。记者采访了解到,不仅强二线城市的商业地产库存高企,中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题。昆明是中等二线城市中的典型,当地住宅装修网发布的数据显示,目前商业地产存量连续3年处于500多万平方米的高位,明显过大,按照最近三年的平均去化速度,需超过100个月才能消化掉。


商业地产销售困境逐渐凸显


记者采访获悉,商业地产销售变长、库存高位运行几乎是一个全国性的问题,并且近年来愈演愈烈。


“目前商业地产与住宅的金融政策、税收政策也有很大不同。”北京银行南京分行一名负责人徐经理告诉记者,现在银行的政策是,购买住宅可以正常贷款,购买商住房只能贷款一次,而购买写字楼基本不放贷。缺乏银行信贷支持,导致商业地产去化更难。


此外,商业地产的税收要远高于普通住宅,这也是投资者不太敢尝试的一个因素。而二线城市住宅供应逐年提高,缺乏学区保障的商住房也渐受冷落。


商改租遇冷三大难题待解


一是法律难题。北京中闻律师事务所张勃、南京佳民律师事务所陈勇等法律人士表示,商改租目前缺乏改造标准。


二是商改租的成本难以化解。365地产家居网首席战略官胡光辉说,365网参与过多个商改租项目,运营大都很困难。商改租目前最大的问题是投资回报期太长,成本过高。


三是资产证券化迟迟未能推进。深圳乾运公司董事长张俊英表示,如果把酒店当作高级租赁住房,目前全球市值最大的酒店集团也只有250亿美元,与国内头部开发企业比小很多。而租赁项目主要针对新市民和中低收入者,租房实力弱,企业规模难以做大。


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